17 декабря 2019 года нотариус города Севастополя Галина Сарахман провела семинарское занятие для участников рынка недвижимости на тему: «Особенности купли-продажи земельных участков».

Начала Галина Анатольевна свое занятие с основ и последовательно рассказала собравшимся основные нормы права, регулирующие переход права на земельные участки.

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется положениями Гражданского кодекса РФ и может быть оформлено в простой письменной форме либо, по соглашению сторон, удостоверено нотариально.

В то же время, договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Участниками земельных отношений могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. При этом, права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков законодательно несколько ограничены.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Тем не менее, исключения есть и здесь, так как существуют земельные участки, право собственности на которые не может быть оформлено — это земли, отнесенные к землям, изъятым из оборота и ограниченные в обороте.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этими постройками и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. При этом, собственник здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждение здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
• отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Поэтому в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре, его условия считаются не согласованными сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, требования о предоставлении которой установлены законодательством, вправе требовать уменьшения покупной цены или, в зависимости от обстоятельств, расторжения этого договора и возмещения причиненных ему убытков.

Расчет по договору купли-продажи земельного участка является одним из ключевых этапов его исполнения. В нотариальной практике вопрос расчетов, при удостоверении договоров, был и остается одним из самых значимых. Законодатель уделил решению этого вопроса особое внимание и предусмотрел выбор способа расчета: публичный депозитный счет нотариуса, наличный расчет, сейфовая ячейка, безналичная оплата, расчеты по аккредитиву, номинальный счет.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участк третьими лицами.
• Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, установленных законом.

Существуют особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае отказа от покупки либо не уведомления продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства). Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям, его общее имущество подлежит разделу. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой. Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

Источник: https://92.notariat.ru/ru-ru/news/osobennosti-kupli-prodazhi-zemelnyh-uchastkov